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巨变正在发生!蒙眼狂奔18年 房地产迎来历史性转折

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2018-12-05来源:一条财经

  蒙眼狂奔十八年,房地产业终于再次迎来了历史性的转折点。

  1998年开始推出的按揭和分房货币化和土地招拍挂,这是一个转折点,此后就开始了整个行业轰轰烈烈的造富运动。

  2017年,“房子是用来住的、不是用来炒的”首次写入十九大报告,又是一个转折点,房子的投资属性、金融属性被弱化,新一轮“房改”大幕拉开。

  政府对房地产的决心体现在调控上。以往人们期待的经济下行,房地产就放松的现象,这一次却没有发生。

  据不完全统计,2018年是历年发布房地产调控政策次数最多的一年,且政策执行严格。截止目前,国内楼市调控政策合计发布高达410次,商品房成交量创下近6年来同期最差成绩。

  我们如果把眼光聚焦整个房地产行业,更是发现转折真的来了。

  1地产白银时代?快成废铁了

  郁亮在2012年提出房地产的 “白银时代”,没想到短短六年的时间,白银已经成为青铜,而对很多房企来说,甚至成为“废铁”。

  对于房企来讲,现在不是赚钱的问题,是怎么生存的问题。

  房地产是高杠杆行业,好的年景高杠杆可以让房企迅速做大规模,甚至可以麻雀变凤凰,但是如今高杠杆却成为悬在头顶的一把刀,并且对于很多企业来讲,这把刀最终会掉下来。

  据2017的房企排名,前十名的房企平均净负债率达到90.3%,前10名到30名净负债率则达到131.67%的高位,而前30名到200名负债率均在100%以上,50名到100名的净负债率甚至高于140%。

  也就是说排名越往后,情况越危险。怎么办?房企两大战役打响,一是头是回款,加速卖房,一头是找钱,还债续命,但是这两头都举步维艰。

  先来看卖房回款,10月份,全国30 大中城市中,商品房成交面积为 1396.91万平方米,环比减少了85.68万平方米。就连TOP100房企销售规模业较9月下降了921亿元,降幅10.5%。

  而从居民户中长期贷款看。2018年前三季度出现了明显的下调,从4.2万亿下调了8.8%,这也是最近多年的首次明显房地产贷款收紧。也就是说,房企就是打折甩卖,大家也没钱来买,这就尴尬了。

  再来看找钱,一种是股权融资,一种是债权融资。

  2018年尚未结束,已经有11家与房地产行业相关的内资公司赴港上市,IPO数量创下近年来的新高。上一次港股单年上市房企家数超过10家还要追溯到1997年亚洲金融危机期间。

  上市能解决问题?看A股公司就知道了。10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,环比减少11.39%,这也是2018年以来,首次跌破400亿元大关,更创下2017年1月以来融资金额的最低值。

  融不到钱罢了,关键还得还钱。A股市值规模4万多亿,而从各行业的股票质押规模占A股整体股票质押规模的比来看,房地产板块占据第一名。所以现在股市一跌,房企心里最慌!

  从股市里捞钱难,那我借债怎么样? 数据显示,今年以来,仅A股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案,不少公司融资成本超过10%,有的公司甚至达到13.25%。

  13.25%的利率还是好的龙头企业,试想一下中小型房企借钱利息得有多高?

  实际上,在过去一年多时间里,央行、银监会等各部门发布了近20项调控政策,以收紧和规范房地产市场融资行为。房企常用的银行贷款、债券、股权质押等融资渠道都被严格限制,而在《资管新规》等系列政策出台后,信托、私募资管计划等非标融资渠道更是直接被“堵死”。

  关键的是还债的时刻也来了。

  2015年-2016年信贷宽松的融资环境中,房企迎来发债热潮,因此这部分规模巨大的债务将在2018年-2019年集中到期。

  亿翰统计数据显示,房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月-2019年10月,偿还规模约3800亿元,月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月,偿债规模约8600亿元,月均偿还额480亿元。

  债务压顶,实际上很多房企已经扛不住了,开始卖股权。

  北京产权交易所房地产企业产权挂牌的多达42个项目,转让额度约为105亿元。上海联合产权交易所数据显示,房地产企业产权正式挂牌项目约为19个,转让总额为83.86亿元。

  所以这样看起来,形势很明朗了,这场拉锯战,必然很多人要倒下,说白了这就是一场房地产企业的“供给侧改革”。

  2房企“供给侧改革” ,国有房企捡漏

  9月末时,万科高喊“活下去”,貌似求生欲很强。

  然而现实却是,一边高喊“活下去”一边高歌猛进地并购拿地。2018年初以来,万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起,耗资超过230亿元。

  把回款作为首要任务的万科,实际上却在拼命花钱。

  截至今年9月30日,万科流动负债达到10441.36亿元,首次突破万亿。而公司的现金流急剧减少,三季度经营现金流锐减了254.02%,都成负的了。

  万科疯狂扩张很多人感觉是捡便宜,为了下一轮房地产繁荣在铺路。但实际上,这确实是为了活下去。

  在“房住不炒”、行业“供给侧改革”的时代,重资产的房地产行业利润逐渐下滑,企业要么保住市场份额,要么就是被淘汰。

  从行业本身来讲,无论中外,未来剩下几家巨头都是大趋势。

  作为一个市场化较高的行业,房企一不小心就被“干掉了”。过去15年来房地产百强企业淘汰率是80%,15年以来百强企业中还有20家企业留在这个名单当中。

  而5年前的百强中的63家企业继续跻身2018开发企业百强,在过去15年当中一直在百强企业TOP10当中的是万科、恒大、绿地。

  最重要的是,百强企业市场占有率:2003年百强企业市场占有率加起来是14%,2009年22%,到现在是接近50%。


  所以说这个行业集中度一直在加速,但是对比国外还差很多。2017年美国前十房企10共销售16.81万套房屋,而2017年全美新建房屋销售了61.3万套,也就是说市场占比达27.41%。而日本、香港的前十强房企的市场份额更是已经达到40%和80%以上。

  房地产集中度提高,万科作为龙头有什么可怕的?

  前面说到,房企淘汰率是很高的,例如,2016年地产企业百强榜,3000亿规模阵营的三家房企无一家受控于国资。销售业绩最好的国企绿地排名第四,然而就在 2014年,绿地曾以2408亿元的销售业绩碾压万科坐上投把交椅。

  现在来看,掉队的国企有卷土重来之势,万科也很慌啊!

  房地产这个行业,谁的融资成本低,谁有钱拿地谁才能掌握话语权,现在谁手里有钱,很明显国企嘛。

  11月26日,北京土地出让316.46亿元,创下历史单日成交纪录!

  而在拍卖的12宗成交地块中,有8宗地块被央企、国企或其联合体拿下。其中,首开、住总、中铁置业、中铁诺德、中建一局等均在此次土地拍卖中出手。

  而万科、保利等以往积极参与北京土地出让市场的龙头房企此次土拍中并未获得土地,也未在拍卖阶段参与竞价。

  不只是北京,在厦门、长沙、太原、环京等地,都有大型的央企或国企进场拿地。也就是说,土拍转凉,房企钱紧,但是融资成本较低的国企反而占得先机。

  3房住不炒真不是说说而已

  楼市的下半场,“供给侧改革”开始,同样是集中度提高,不同之处在于,中国房企的未来集中到国资手中,这是出于什么考虑呢?

  这时候再想想“房住不炒”、“租购并举”的楼市调控背景,大家就明白了。

  从土拍市场来看,虽然地方政府推地积极,但限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。最大的变化就是配套租赁租房、保障性住房等不可售面积比例越来越高。

  据“诸葛找房”统计的数据显示,截至2018年8月底,全国共累计出让了纯租赁宅地71块,共出让土地面积超过440万方,平均楼板价为5104元/平方米。


  这种情况下,限制条件对项目盈利和周转带来压力,且对企业资金实力提出了更高要求,说白了就是拿这些地对于民企来说运营难度大,它们也不愿意参与这些费力不赚钱的买卖。

  但是,作为一个房企,连地都没了,怎么发展?也就说这是在变相的进行“供给侧改革”。

  这又是一盘大旗,房企国企化,可以改变人们的住房观念,发展“租购并举”的住房制度。

  与日本相比,中国的租赁市场发育不足。我们看到,日本2016年新开工住宅97.4万间,其中56%为自有住房,44%为租赁住房。

  与日本相反,中国“只购不租”,中国的房屋交易额在20万亿,其中57%是新房,37%是二手房,租赁占比只有6%。所以说,中国世界第一的房屋总市值,与中国人的住房观念也是分不开的。

  而现在房地产行业的变化就是要改变这个观念,可能会进入到租赁与销售各占一半的供应结构。所以有些奔着赚快钱去的房企,好日子到头了,有些比较激进的中小房企,甚至日子也到头了。

  巨变正在发生,房地产暴富的时代已经过去。

  (叶檀财经)

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