01　 

　　很多人都把房子作為人生最終的保障，“大不了賣房”這句話即便沒說過，也肯定心里想過。　　 
　　但是這也並非意味著房子就不能動，對于國家來說，考慮的不是能不能動，而是怎麼安全穩定的動，這就需要一個長期的時間來打磨，也就是為什麼我判斷樓市會進入一個漫長的陰跌，慢熊的過程。　　 
　　咱們來看一則消息：　　 
　　新華社北京1月9日消息：中國人民銀行行長易綱就貫徹落實中央經濟工作會議精神，接受了人民日報記者歐陽潔、新華社記者吳雨、中央電視台記者孫艷、經濟日報記者陳果靜的聯合采訪。　　 
　　央行行長易綱講了很多，原文大家可以去百度一下，我要說的是，對于如何防范金融風險這個話題上，他提到的第三點：　 
　　三是加強政策協調，繼續有序化解各類金融風險。既要防范化解存量風險，也要防范各種“黑天鵝”事件，保持股市、債市、匯市平穩健康發展。堅持對非法金融機構和非法金融活動打早打小、露頭就打。　 
　　注意，股市、債市、匯市都講到了，唯獨沒有提到樓市，為什麼？　　 
　　我們先簡單普及一個知識：國內的四大資本市場，股債樓匯。通常情況下，不可能四個都同時漲。　　 
　　舉例子，如果貨幣保持寬松，那對股市有利好，對債市也是利好，對樓市也是利好，但外匯市場將會是利空，匯率就會有貶值的影響。當然還有其他的手段來平衡這就不展開。　　 
　　再說一下咱們最常見的，股市和樓市。比如2014年的股市大牛市，地產縮水嚴重。2015年樓市暴漲，股市暴跌，一直到現在。　　 
　　而這四個資本市場，各自都有自己要承擔的責任。　　 
　　股市代表實體經濟，它保障的是就業和穩定；
　　外匯保障的是國家貨幣信用，人民幣是以美元為錨；
　　債市是是主要的融資渠道，同樣也是為實體服務；　　 
　　唯獨樓市，就是任大炮講的，夜壺。它只能起到刺激GDP的作用，需要的時候就拿起來，不需要就丟一邊。　　 
　　之前當居民還可以加杠杆的時候，樓市還能起到刺激經濟的作用，當居民杠杆都加到房地產以后，接下來就要考慮如何軟著陸。　　 
　　也就回到上面的話題，易綱強調的穩定金融系統，但決口不提樓市，原因是其他三個出現問題影響的是民生的基礎生活，並且無法通過行政手段操控。　　 
　　比如說企業不賺錢，自然就會裁員。股市不賺錢，口號喊的再響也不會接盤。債市2018年收益最穩定，那是因為其他的最不穩定。　　 
　　但樓市可以很輕松管制，我們看到的調控手段頻出，只需要一紙命令就可以完全掌控，方式也更多元化，比如保持紙面富貴但無法兌現，長期下去，數據穩定但實際陰跌，樓市會自然出清泡沫。　　 
　　當然不能拍腦門的猜測，還是要看看最近的樓市動向才能証明一些事情。咱們看看最近發生了什麼。　 

　　02　　 

　　最近兩天最火的有幾個。　　 
　　首先是東莞調控新政：近日，東莞市住房和城鄉建設局在其官綱上正式對外發布了《關于推廣使用《東莞市商品房認購書（范本）》的通知》。　　 
　　《通知》第七條規定：乙方（購房者）可在認購書簽訂之日起兩個自然日內以書面形式提出解除本認購書和退還定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，甲方（開發商）應當解除本認購書並退還定金。　
　　無理由退房，第一時間想起來的是淘寶，無理由七天退款。　 
　　這和恆大的無理由退房不同，企業自己喊出的口號會有諸多的限制和套路，而明文寫到合同里的代表法律許可，是必須要執行的。　　 
　　對購房人有什麼好處？　　 
　　咱們不說那麼多官話，用大白話的方式就是，買房人不會因為一時沖動或被銷售人員忽悠，導致交了定金后被動的不得不購買。　 
　　而且對于普通人來說，商品房買賣合同里的細則條款，大部分人不可能當天就看完，或者看懂。　　
　　對于一些霸王條款如果沒注意到，就會導致在收房之后產生糾紛而沒有法律武器可以維權，這也是為什麼全國范圍內經常會有交房后業主維權的事情發生。　　 
　　看過房的人都有過體驗，售樓處精心布置的場景，嘈雜的音樂，還有一些開發商僱傭的托旁邊烘托氣氛，再加上一些故意少量放出房源的手段，種種營銷技巧導致購房者在看房的過程中始終保持緊張感，非常容易被情緒帶動，沖動購房。　　 
　　這種條款一旦全國范圍推行，開發商的賣房模式必然會發生本質變化。　　
　　集中式開盤搶購將成為歷史，而以這種方式變相推動房價暴漲也會成為過去式。　　 
　　這個政策背后還有一個老生常談的話題，那就是房地產長效機制。其實這就是房地產長效機制的一種表現形式。　　
　　有充足的理由相信，對于樓市的長效機制，從2006提出到今天已經13年了，一定有一個完整的體系和邏輯，只是鑒于樓市的特殊性，在逐漸放出，而並非大刀闊斧的改革。　　 
　　但這表明，長效機制種種策略是經過反復推敲，時機成熟就會推出一批，用長期的時間來逐漸改變房地產的風向，只要人的心理預期發生變化，樓市的走向就變了。　　 
　　除了東莞的政策，還有8號中國科學院發布的2019樓市展望報告，對于房價預測同比增長6.7%，這也是我很認同的觀點。　　 
　　接下來一線和熱點二線，始終會保持嚴格的調控，自我出清泡沫。　　
　　那些非熱點城市，雖然部分還在漲，但沒有未來的預期價值，只是還有很多類似棚改和放松限購的原因在做最后的托底，然后保持數據的高位平穩，坐等房產稅出台收割。　　 

　　03　　 

　　接下來的還會出台各種政策，樓市的動態會比較密集。但所有的動向一定會像我所說，風肯定會來，但風向絕對會變。　　 
　　在關注諸多的貨幣和調控政策后，我看到的是至今為止，貨幣和調控政策始終是嚴格執行，有些所謂放松，都是常規操作。　　 
　　不要忘了，2018年底諸多頭部房企紛紛改名，真的只是為了政治正確嗎？2019年，房企的資金流向和投資領域紛紛多元布局，這個信號已經很明顯了。　　 
　　始終記得一句話：當菜市場的大媽都在討論買房致富的時候，這個游戲就要結束了。