转型三年　SOHO中国盈利之困

　　半年纯利同比大降九成　业内称其面临扩张受限

　　本报记者　董映颉　北京报道

　　每当SOHO中国(00410.HK)遭遇业绩下滑,SOHO中国董事会主席潘石屹总会将原因归结于“转型”,三年过去了,潘石屹的转型阵痛仍在继续。

　　SOHO中国近期公布的2015年度中期业绩公告显示,上半年实现营业额仅为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元,同比下降约94%。

　　不过,　SOHO中国在公告中称,这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

　　“实际上,与2014年相比,今年以来SOHO中国在物业销售上大幅缩水,没有整售项目,散售项目大部分也已进入收尾阶段,因此今年SOHO中国的业绩中并不包含物业销售的贡献。”业内一位分析人士指出。

　　盈利同比降九成

　　对于潘石屹而言,在上半年的业绩中,能够让他感到欣慰的是租金收入的上升。

　　SOHO中国半年报数据显示,公司上半年实现租金收入约4.39亿元,同比上升约168%;毛利率约为75%,较2014年同期提高约25%,预计下半年的租金收入将继续攀升。

　　“如果从同比增幅看,租金收入的比率上升较快。这反映了随着部分物业陆续交付使用,相应的招租规模在增加,进而会带来租金收入的提高。”SOHO中国的一位高管告诉记者。

　　SOHO中国现有6个正在市场进行租赁的项目,总可租面积约52.21万平方米,期内出租率达到约73%,其中绝大部分在最近一年内进入市场。

　　其中,北京望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场已于2014年9月份竣工,截至2015年6月30日已接近满租。北京光华路SOHOII项目以及上海凌空SOHO项目均于2014年11月竣工,期内出租率分别达到48%和41%。

　　但相比租金收入,SOHO中国在盈利能力方面则出现大幅下降,上半年SOHO中国实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元,相比2014年同期该金额约为26.97亿元,下降约95%。

　　对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降,SOHO中国公告称,期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”,从而导致物业销售收入下降。

　　“SOHO中国转型后,可用于销售的项目越来越少,现有的业务基本都转为出租业务,部分项目在最近一年才交付使用,因此业绩上还不能反映出来。”上述SOHO中国高管表示。

　　而据SOHO中国2014年业绩报的数据显示,2014年,SOHO中国的营业收入为60.98亿元,其中,物业销售收入就达到56.74亿元,租金收入仅为4.24亿元,租金收入占总营业收入的比重只有6.95%。

　　早在3年前,SOHO中国就宣布开始转型。潘石屹在2012年年中时称,未来三年公司将逐步告别一直以来散售的商业模式,改为租售并举,并逐步提高自持物业的比例。但3年来,SOHO中国的净利润却逐年下降。

　　数据显示,2014年,SOHO中国营业额约为60.98亿元,同比下降58.3%;毛利润同比下降62.1%;净利润同比下降44.8%。

　　“SOHO中国现在面临的问题是扩张受限。”上述业内分析人士表示,由于早期潘石屹就将SOHO中国的发展范围锁定在北京和上海,但最近两年,潘石屹却在京沪无法拿到更多的项目。

　　不仅如此,SOHO中国的品牌价值也持续缩水。2011年,SOHO中国排在品牌价值榜第11位,其品牌价值总额达到110.48亿元。此后3年,SOHO中国的排名一直在20名之外。2014年,SOHO中国排名创出新低,排在第38名,其品牌价值总额仅为52.92亿元,相比2011年下降52.1%。

　　二次转型能否破冰?

　　值得关注的是,2015年2月,SOHO中国推出了一站式O2O共享办公空间——SOHO　3Q。截至2015年7月末,SOHO中国已开设5个SOHO　3Q中心,拥有逾3000个座位。

　　SOHO中国称,在2015年内,计划将SOHO　3Q中心的数量增加至11个,拥有超过11000个座位。SOHO中国还表示,SOHO　3Q将成为集团主要的增长驱动力之一。

　　今年2月,SOHO中国推北京、上海两地各一个项目中1500个座位单元用于短租服务,借助互联网平台进行预订以及支付,2015年陆续在8个项目中推行3Q项目。

　　但实际上,SOHO　3Q在盈利上并不理想。潘石屹曾表示,目前SOHO　3Q在北京的项目已经出租50%,2月份产品推出了五折优惠基本是“亏本20%在出租”。

　　尽管潘石屹承认,目前SOHO　3Q不赚钱,但他也公开表示,转型SOHO　3Q已获得初步成功,并表示会考虑将来把SOHO　3Q独立上市。

　　一位天使投资人指出,SOHO　3Q的盈利点仍然是租金,但中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业,现有的联合办公产品却无法满足上述需求,以SOHO　3Q为例,其此前定价1000元/人/周的租金被指贵过国贸三期。

　　与此同时,市场上越来越多的创业空间项目纷纷入市,其中不仅包括毛大庆的优客工厂、王胜江的洪泰创新空间等同类产品,还有天使成长营的AC加速器等重度孵化空间产品。

　　“对于创业者而言,办公场地属于次生需求,创业者面临的最大问题是找钱、找人、找方向,但现有的创新空间大部分仍是孵化模式地产化、单一化的现状。”　AC加速器CEO、天使成长营发起人徐勇表示。

　　上述天使投资人指出,从某种程度上说,SOHO　3Q仍然属于第一代创新空间产品,属于整批零租模式,这种模式如果不继续创新,仍将面临转型难题。

　　“随着创新空间这类产品的不断发展升级,原有的空间产品只是提供物业管理以及对接互联网资源的单点服务。而加速器产品,则提供从空间、系统、基金、生态直至后台的一路覆盖,更具竞争优势。”徐勇称。