两个月涨6000块，世界上最难以负担的房地产市场，正在准备迎来一次新的繁荣。

　　楼价自去年8月大跌近10%的香港，近期却迎来楼市小阳春。最受欢迎的楼盘嘉湖山庄今年3月的平均建筑呎价比1月上涨了565港元，约6277人民币。

　　无论是具体成交价格还是经过统计指标转换的楼价指数，都开始涨涨涨，香港楼市正在回温。

　　据香港文汇报报道，二手市场再次迎来小阳春。3月份首个周末（3月2日至3日），各大代理商公布的物业成交量均创新高。表现最佳的是中原地产，录得23宗成交，较此前一个周末大幅上升76.9%，成交量创61周新高。

　　新鸿基地产2月15日花费63.1亿港元，在大埔赢得一个住宅地块，预期价值为52亿港元至62亿港元，即每平方英尺5500港元至6500港元，说明开发商也对香港楼市未来抱有乐观预期。

　　花旗集团（Citigroup Inc.）和里昂证券（CLSA Ltd.）分析师预计，今年香港楼价将反弹5%至15%。

　　不过，去年末香港楼价的至暗时刻仍然历历在目，很多人都说，这一、两个月的回温只是回光返照。那到底香港楼价还会继续上涨吗？会回到曾经的神话地位吗？

　　别急，我下面跟你们慢慢说。

　　1

　　香港楼价会继续涨吗？我认为会，有几点理由：

　　第一，人民币升值推动资金大举出海。受中美贸易摩擦利好消息影响，人民币已经从去年10月的6.98低位反弹了4%。

　　第二，刚需族抢着入场，但房屋供应仍然乏力。香港的高房价和庞大的需求早已经不是新闻，但香港政府增加土地的计划仍然停留在纸上。

　　第三，豪宅成交额上升推高了整体房价。除了急不可耐的刚需族，富豪们也开始行动了。

　　先来说第一个理由。

　　美联储在2019年释放放缓升息信号，给予人民币升值空间，人民币从去年10月到现在已经上涨了4%。中美贸易摩擦虽然结果遥遥无期，但持续释放出利好信号。内地投资者趁着人民币购买力上升，将人民币换成港币，大举投资。

　　据智通财经APP统计，南下资金方面，2019年2月，沪（深）港股通日均成交额分别为556.31亿、598.36亿，均相较于其他月份显著放大。

　　港股就是一个很好的例子。恒生指数自去年10月以来上涨了17%，跟人民币低位反弹的步伐保持一致。同时，资金南下后，既流入股市也流入了房地产市场，推动交易额上涨。

　　2

　　供需关系仍然紧张，富豪成为新的主力军。

　　刚需族也看到了楼价的回温，担心越升越高，正在加快成交的步伐。中低端房产集中在新界西，是大量刚需族的心头好。新界西地区的中原地产指数连涨三周，最近一周涨幅超过1%，反映出刚需族的迫切心情。

　　但香港楼市供不应求的局面没那么容易被打破。根据里昂证券（CLSA）数据，香港每年只能出售2万套公寓，远远不足以满足230万户家庭的需求。今年的销售量将更小，只有18,000套公寓。香港政府决定将32公顷的高尔夫球场拿来建房子，“明日大屿愿景”规划，即填海建房子的计划也在加紧规划。可惜的是，远水救不了近火，这些中长期规划给人们带来的刺激，只是像被针扎了一下而已。

　　根据香港规划署土地供应专责小组的研究，香港未来30年的土地需求将不少于4,800公顷，而所有已落实或已规划的发展项目所能供应的土地面积只有3,600公顷，预计直至2046年香港仍欠缺至少1,200公顷用地，差不多是60多个维多利亚公园的面积。

　　根据香港土地注册处的数据，今年1月份实用面积超过100平米的豪宅售价指数上涨1.29%，推动全港私人住宅售价指数环比上涨0.08%。尤其是港岛地区实用面积100平米到160平米的豪宅平均每平米售价上涨了1.4万港币。市况回稳，九龙塘笔架山一号有单位买家以4600万连车位购入。

　　在买卖豪宅这件事上，中国人配得上世界第一的头衔。明明1月11日内地买家还不惜损失3610万港元的定金，放弃购买香港顶级豪宅。短短几周内资金又重新在香港土地上星火燎原。

　　据《棱镜》报道，一名房产中介认为：

　　只要成交价低于市场预期，香港楼市小阳春就会持续。很多人手里还是有钱的，购买力并未消除，只是需要有足够低的价格来释放。

　　3

　　不过，我也有一个担忧，香港这次的楼市回温恐怕只是中短期的反弹。部分香港业主担心粤港澳大湾区会让更多香港人离开自己出生的地方，在深圳和珠海再建一个家。

　　这并不是一个空想。我们在2018年5月就已经提出一条横贯大中华区的炒房链条正在形成（《内地楼市祭出史上最严限令，香港却卖出天价地皮，一条横贯大中华区的炒房链条正在形成》）。内地资金在北上广深被限购的大手挡住，进入香港狂扫豪宅；香港资金北上进入深圳及环深楼市。

　　按国家发改委最新规定，除超一线城市以外的大部分城市将可以放开落户，说明北京、上海等超一线城市放松限购要遥遥无期，内地资金将持续南下，注入香港。同时，大湾区规划将令香港的国际金融中心地位更加稳固，将吸引更多的海外资金进入。

　　粤港澳大湾区规划出台将令港人普通购房需求也开始加速北上。当刚需族和投资客都把眼光向上时，香港楼价增长可能将面临巨大的天花板。

　　香港财政司司长陈茂波仍然坚持，虽然楼价下跌，但香港政府短期无意放宽税收等管制措施提振楼市。因此国际房地产研究机构纷纷预期2019年香港楼市还将有15%-20%的下跌空间。

　　但有多少香港人真的愿意背井离乡呢？人口毕竟只是长期的影响因素，如果你有意到香港寻找保值机遇，还是可以趁着香港这波回暖赶快入场。

　　香港还是那个香港。就像彭博专栏作者Nisha Gopalan所说：“香港（的房子）可能很贵，但至少它是开放的。”

　　（微信公众号　海外掘金）