21世纪经济报道 王一　实习生陈惠 北京

　　即使想买商住房，也颇费思量。

　　“我绝不建议你现在购买商改住的房子，居住价值不高，被深度套牢的可能性极大”，熟悉北京楼市的地产分析师任某，十分笃定地对向他咨询的购房者说道。

　　2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定，商办类项目不得擅自改为居住等用途，在建（含在售）项目不得出售给个人；二手项目出售给个人时，需满足名下在京无房，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　自限购政策颁布后，北京商改住项目像被打入了监狱中暗无天日的班房，市场无人问津、成交滑入冰点。而限购前夕，以单纯投资或“过渡性”置业为目的商住购房者，更是有被深度套坑中的感觉。

　　“酱油贵过鸡”的商住房 断送过渡性置业的梦

　　数据统计，自2017年的3月26日限购开始实施的两年时间内，商住网签量仅为6550套，同比下降93.1%，北京商住公寓类房源整体呈现出冰冻三尺现象。 

　　从土地性质看，我国仅划分为商业用地或者办公用地两种房地产资产，本质上并没有“商住”一说，商改住从一开始就处于政策的灰色地带。就北京市场而言，商住曾经是没有“房票”者，面对房价日益高涨的过渡性选择，即先上车，等公寓升值之后在进行二次替换住宅。但3.26限购政策中关于购买资格以及金融杠杆儿的限制，彻底断送了早期商住购房者过渡性置业的美好愿景。值得关注的是，惊人高的二次转让费，也彻底弱化了该类房源的市场流通性。

　　在存量房市场中，“满五归一”是成交周期短的重要保证。原因在于卖方家庭唯一住宅且房产证满五年的住宅产品，在交易过程中无需缴纳个人所得税。而商住房源则没有“满五归一”的优惠性政策，再次出售必须要缴纳20%的个人所得税。同时，交易还要缴纳评估价与原价差额的土地增值税，四级的超率累进税率，征收额度至少在30%-60%，再叠加5.5%的营业税，交易成本一般可达到物业交易总价的10%以上。这种“酱油贵过鸡”的税费现象，让商住房的整体市场流通性变得极差。

　　不仅如此，商住房源投资价值不断弱化后，其自身不能落户，产权40或50年到期后也无法自动续期，以及商水、商电、户型较差等先天性缺陷，变得愈发醒目，让以居住为目的的购房者望而止步。

　　两种声音和一种作为

　　当下冰冻三尺的商住市场，深度套牢投资性购房者，断送过渡性置业梦想，让居住性目的购房者望而却步的同时，对分析者的判断以及开发商的动作，也呈现出了不同程度的分化性影响。

　　对未来的预判上，一般观点认为，商住公寓这一特殊业态有可能逐渐消失于新房市场。而在存量房市场，因其市场价格比普通住宅低两到三成，区位条件多数较好，仍将有一定的受众群体，但其交易管理模式与普通住宅也基本一致。不过，在商住房源政策不调整的前提下，市场无论是交易还是租赁，行情都很难有大起色。而另一种观点则认为，商住的持有价值在提高，从出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。不仅如此，在以500平米以上的大户型商办为主力的市场中，50平米左右的小户型、优地段产品的稀缺性价值将会逐渐凸显。

　　冰冻三尺的商住市场对于房企的影响，最为直接的表现在了土地交易上。2018年，北京土地市场成交商办用地的规划建面为158.69万平方米，相比2016年几近腰斩。而2019年至今，北京尚无商办用地成交。与此同时，北京商办用地，以及一些配建大面积商办产品住宅用地也频频出现流拍流标。房企对于商办用地的价值判断持续走低。

　　而对于不能从中快速套利的已建商住项目，开发商则更多的将产品向自持方向去增配，以弥补其先天性质感较差的缺陷。以顺义区的尚峯壹號项目为例，开发商用了4年时间、4亿的成本，在该项目上建造出了相对于四分之一个北海公园大小的海德公园。20万平米海德公园，占用整个项目近一半的土地。为更好的凸显公园价值，其挑高3.5，面积182—201的产品，更是实现了户户270°观景设计。这一以用户自持为目的的增配做法，也是开发商应对冰冻三尺的商住市场的另一种选择。不过这一增配的效果如何，还有待于市场的进一步检验。