12月23日，万达商业（03699。HK）正式赴港挂牌上市，股票名称为“万达商业”，招股每股股价最终锁定48港元，开盘冲到48.2港元，且获得了5.32倍的超额认购，募集资金约288亿港元（合计人民币230亿元），创造了港股年内最大IPO。

　　王健林将一家负资产的公司做到5000亿资产规模，这仅仅只有312个月。其历程，是一个典型的中国式奇迹。

　　在2014年12月23日之前，万达商业曾试图在内地IPO和香港借壳上市。经历漫长的等待和种种波折，在香港联交所IPO上市敲钟的这一刻终于到来。

　　美中不足的是，万达商业上市首日即告破发，这似乎预示着它与这个行业一样，正面临一个不确定的未来--也许更好，或者相反。

　　眼下，整个地产行业开始出现了回调，库存压顶，未来长周期的走势亦不乐观。但是，王健林野心依旧--2020年让万达成为总资产达1万亿，营业收入达到6000亿的公司。并且，至少有20%收入来自海外。

　　曲折上市路

　　万达商业发布的配发结果公告显示，万达商业地产每股最终以48港元定价，这一定价已经接近此前市场所预估的41.8-49.6港元/股的上限。

　　在当天的星岛日报上，刊登了至少三则关于万达的新闻。一篇关于“2014年财金十大话题人物”的文章里，王健林排名第四。有意思的是排名第三的是马云。文中的王健林被形容成谜一般的富豪。随时可以拿出十几、二十亿进行投资，买地、买飞机、买影城。困惑在于，王健林是如何发迹的。

　　万达终成今日之万达，这并非秘密，但并不是所有企业可以做到，过程中充满了“中国式”奇迹。

　　2008年8月，在总部搬离大连的前几天，王健林曾接受过21世纪经济报道记者的专访。

　　彼时，他提到和著名投行麦格理的合作，若不是选择和麦格理合作，万达早已成为香港红筹上市公司。

　　“那时候在四家投行的基础上，被麦格理的REITs（房地产信托投资基金）概念吸引了。当时麦格理说服我们的主要理由是国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。并且上市公司不能连续三年增发，而只要有好的题材，REITs可以不受限制，每年不断增发。”王健林说。

　　他提到，“当时我们花费了很大力气，拿到了批准。几个万达高层还通过考试成为合格的管理人。第一期募集5亿多美元的资金已经入账，而且第二期7亿美元也已经签约，首期10%订金已经到位。当时的模式是将物业装入资产包后，直接转移到香港，但是国家忽然下令（限制外资投资内地楼市）禁止了。只能说是时运不济吧。”

　　对于那段有可能改变命运的选择，他评价说，难言是福是祸。“和麦格理的合作让我们学习到了很多管理持有型物业的经验，但如果那时候就上市了，万达可能去年（2007年）也会加入地王的争夺。”王健林称。

　　深谙中国式地产业规则

　　此后，万达还选择了A股上市，经过长时间的等待后放弃，直至今日香港上市。让同行惊讶的是，万达如何在缺少资本市场输血、缺少商业地产融资工具的背景下，实现规模骤增。

　　奥秘或许在于，王健林最大程度上使用了规则--中国式地产业规则。

　　中国特有的商品房预售制度是最好的融资工具。万达的商业大部分以售为主，只选择一部分进行持有。付完地价款，挖坑阶段，就已经可以收到回款。过程中，作为乙方的建筑商们还会在一段时间内垫付工程款。喜欢锦上添花、而非雪中送炭的银行们，首先会选择支持大客户。

　　地方官员们对万达的谄媚从来都不是秘密。许多开发商陷入反腐风暴中，但万达却安然无恙。这一切，都因为万达深谙中国地方政府的心理——没有一个官员不希望在短期内做出业绩。

　　万达广场的建设可以带来GDP，带动就业。如果说早期万达建造的商业物业有不成功的案例，更新第四代产品后，许多万达广场已经成为二三线城市的地标性建筑。

　　一位地产商感慨说，在中国做企业，既符合政策方向，又能适应市场的，才最安全。万达深谙此道。比如，投资海外。甚至是去地产化。

　　就连万达的企业文化中，也透露着中国式气息。和日本的企业、美国企业不同，也很少有其他中国企业能做到像万达一样，对企业一把手的命令，绝对地执行。

　　一万亿未来？

　　但是，水能载舟，亦能覆舟。万达的成长得益于中国特殊的地产环境，同样的，整个行业的粗放和失衡也可能给每个玩家带去风险。

　　万达商业披露的财务数据显示，销售物业、物业租赁和管理、酒店经营是其三大主要收入来源，其中销售物业占据绝对比重，近年来占比一直超过70%。

　　但是，2014年上半年公司物业销售收入同比大幅下滑。官方的解释是，住宅物业位置由核心城区向城市副中心转移导致平均售价下降；另外，因为开发难度增加，住宅物业的销售面积同比也大幅下降。

　　从另一重意义上，万达商业核心业务增长面临巨大压力。这也正是其破发的原因之一。

　　此外，商业地产领域的资深人士们常常攻击万达的是资产质量方面的问题。比如，租金问题和万达百货的盈利情况，以售养租是否能持续。但在王看来，最大化提高运营能力，提高租金水平，只是将来守业者们做的事。

　　王健林的创新意识来自危机感，而他的危机感在于，中国房地产公司不能再走大规模、快速增长的路。

　　虽然中国的城镇化进程仍然在继续，还有许多三、四线城市没有一个像样的购物中心。但是他在最近一次公开演讲中指出，过去国内房地产企业、包括万达自己，普遍靠不断扩大规模来获取更大利润。靠这种模式支撑股价或者获得一份漂亮报表。但随着经济增速放缓，每年城镇施工面积70亿平方米、新开工20亿平方米的新常态下，旧模式绝不可能持续。

　　“绝对不能再走传统路子，要抓住最后十年的机会转型升级。”王健林说。

　　这正是万达现在开始多元化发力的动力。从招股说明书看，万达的物业租赁和管理及酒店经营两项收入在总收入中占比则有明显的提升。而未来，在争取地产主业继续发展的基础上，万达已着手在文化、旅游产业领域加大布局，并在海外不断扩大投资规模。

　　过去五年，万达集团收入年增速达到35%。如果在王健林所定下的2020年目标到来之前，万达旗下文化旅游产业，主题乐园等业务板块，陆续登陆资本市场。那么，看似遥不可及的未来一万亿资产规模，也许只在一步之遥。