摘要：此次政策出台和此前的市场预期、猜测都高度一致，从此类住房的限购条件看，基本上和此前的新建商品住宅没有太多的差异，这也是通州市场为了抑制此类物业投机现象而采取的较为严厉的做法，所以过去此类物业层面“不限购”的特征将消退，这也会使得此类物业交易后续回归正常状态。

　　文|严跃进 （易居研究院智库中心研究总监）

　　从此次政策表述看，可以分为以下四个购房者类型。

　　1、北京市户籍的家庭，无房或有一套住房，那么在通州市场还可以继续购置一套商务型公寓。但如果已经有两套住房，那么就不具备购房条件。

　　2、北京户籍的单身人士，那么无房的情况下，允许购买一套。但本身有一套住房，那就不允许购买。

　　3、外地户籍的家庭来说，和此前购置普通住宅一样，社保不满五年那就不允许买。满五年且没有住房，那么就允许购买。

　　4、外地户籍的单身人士，无论社保年限多长，都不允许购买。

　　此类政策总体上是比较严厉的，这使得后续外来人口的购房权利在快速消退。此前北京通州副中心建设下，部分投资投机客瞄准市场机遇，积极购房，进而转手套利。但现在来看，此类物业的投资价值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅购房政策收紧的思路是一致的。

　　而且此次北京通州购房政策明确，如果购置此类住房，那么后续“查房”方面，也要计入住房持有套数，这可能会影响有购房资格群体换房的需求。所以考虑到这一点，部分购房者可能对此类物业的持有会有一个谨慎的特点。

　　另外，为了防范企业炒房，所以此次政策规定企业购置商办项目，接盘者必须为机构，而不允许是个人。这就打消了此类企业购房转让给个人的想法，这个政策其实从各个关口进行了堵塞，防范了炒房需求的出现。

　　此类政策后续将带来三个正面意义。第一、限制了商务型公寓的投资投机渠道，对于净化市场交易环境、打击各类炒房需求有积极的利好。第二、使得通州后续房地产市场能够快速降温，防止通州成为北京楼市的热点或焦点。第三、体现了北京市场分区调控的精神，同时体现了政策管控的严厉，从各个物业形态入手进行政策调控，值得其他城市的学习。即分区调控、分类调控的政策思路，在通州市场上得到非常好的体现。

　　此类政策后需要警惕两个风险。第一、顺义和大兴后续类似商务型公寓的炒房热或出现，这使得这两个区后续需要警惕此类炒房的风险，相关的数据监控工作已经积极部署起来。第二、或引发通州周边如燕郊等城市的购房市场热，此类城市后续或也将继续收紧相关政策。

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