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张琦 陈伟伟
针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头、投机炒作有所抬头等情况，住房和城乡建设部在2018年5月19日印发了《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号），该通知重申了坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求，包括加快制定实施住房发展规划、抓紧调整住房和用地供应结构、切实加强资金管控、大力整顿规范房地产市场秩序、加强舆论引导和预期管理、进一步落实地方调控主体责任等七项意见。
在全球经济形势不容乐观、美联储加息缩表、中美发生贸易摩擦等背景下，住建部49号文的发布再次表明了中央对于稳定房地产市场，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的决心。而要深刻认识中央调控房地产市场的决心，还需要从国际、国内、民生等不同角度，结合金融、经济形势理解房地产市场调控背后的逻辑。
第一，人民币的信用背书需要房地产市场的稳定。中国央行发行货币有三种途径：一是通过外汇占款发行基础货币；二是通过借钱给商业银行发现；三是通过购买国债等方式发现。其中，前两种方式是当前中国央行发行货币的主要形式。通过分析央行资产组成可以发现，截至2017年12月，央行总资产中外汇占款比重为59.2%，对商业银行债权占比为28.2%。其中，外汇占款的比重在2013年曾达到83.3%的峰值，然后从2013年开始总体呈下降趋势；而对商业银行债权的比重在2015仅为8.4%，到2016年之后快速上升为24.7%。由此可见，人民币的信用背书由高度依赖外汇（主要是美元）这一情况正在逐渐转变，央行对商业银行的债权正在成为人民币信用不可忽视的重要因素。商业银行的贷款主要面向居民和贷款，而居民贷款的用途主要是购房。因此，进一步分析中国贷款情况，2017年中国新增居民贷款占新增贷款比重为52.7%。结合前面的分析，可知房地产市场对人民币信用的背书作用达到了14%左右。因此，我们要深刻认识到房地产市场的稳定已经关系到人民币的信用基础，对人民币汇率具有重要影响。而且，在当前中美贸易摩擦的背景下，房地产市场的稳定显得尤为重要。
第二，经济结构转型升级需要房地产市场的稳定。就目前来说，房地产市场仍然是中国国民经济的支柱产业，房地产开发投资以及与房地产行业紧密相关的上下游产业，对中国经济的稳定具有不可替代的作用。另外，在经济结构转型升级、经济增长动力向创新驱动转变的过程中，需要稳定的经济发展环境，房地产和高新技术产业就像国民经济的两根支柱，当面向未来的高新技术产业尚不能当此大任的时候，房地产市场就需要继续保持平稳，为经济结构转型升级争取时间。而且，在中美贸易发生摩擦的背景下，美国政府瞄准了中国的高端制造业，此时，房地产市场更不能“添乱”。
第三，让房子回归居住本质需要严控房地产市场投机。在中国这样一个带有浓厚的“老有所养、住有所居”“有恒产者有恒心”观念的国度，从居住的角度看，拥有一套属于自己的住房可以说是每个中国人的毕生追求。房地产市场投机行为导致房地产市场泡沫积聚，如果放任房地产市场过热，一方面，民众为了购房将严重挤压其他领域的消费能力，另一方面，购买能力有限的部分民众，其“居者有其屋”的梦想可能就此遥不可及。因此，为了社会稳定和人民群众的安居乐意，房子必须回归到居住的本质。
房地产市场与城市间的“人才争夺战”
从2017年武汉出台旨在吸引人才的相关文件之后，截至目前，全国已有超过50个城市和3个省份跟进，尤其在进入2018年之后，有超过35个城市发布了各自的人才引进政策，3月下旬北京和上海等一线城市的加入使得本轮“人才争夺战”进入白热化阶段。
对此，有分析人士指出，本轮“人才争夺战”是导致部分城市房地产过热的直接原因，而且这些城市进行“人才争夺战”背后的目的就是想通过打擦边球的方式规避房地产市场调控政策，意图通过“抢人卖房”支撑当地经济增长和缓解地方财政压力。对于这种观点，我们应该如何正确认识呢？
1.城市房价与“人才争夺战”的相关性
和股票市场一样，分析城市房价也可以通过两种方式进行：一是从基本面进行分析；二是从技术面进行分析。从基本面进行分析，主要是分析房产所在城市的经济社会发展情况、当地基础设施建设、医疗卫生等基本公共服务以及与住宅绑定的义务教育资源等方面；从技术面进行分析，实际上就是从量和价的角度进行分析，即从供给和需求的角度进行分析。
（1）“人才争夺战”政策背后的基本面逻辑。通过分析本轮“人才争夺战”中不同城市吸引人才的政策措施可以发现，名目各异的“抢人”政策实际上万变不离其宗，基本上都是围绕“户口”和“房子”在做文章。落户标准降低，从过去的落户积分制、实际居住年限、缴纳社保年限等条件转变为年龄、学历、职称、获奖等条件。除了户口之外，各地还围绕“房子”推出买房打折、租房补助等措施，珠海甚至推出了直接送房的杀手锏。
在此，我们需要思考一下为什么是“户口”和“房子”呢？在区域发展不均衡和城乡二元的背景下，不同城市的基本面是不一样的，它们所能提供的基本公共服务、基础设施建设、教育医疗等资源都是有差异的，而决定谁能享受这些资源的区分标识就是“户口”和“房子”。从表面上看，一个城市对人才的吸引力是“户口”和“房子”，但实际上背后的逻辑是与“户口”和“房子”绑定的各种公共服务资源。
进一步分析发现，参与人才争夺战的热门城市，比如武汉、西安、成都、杭州、郑州等，它们在基本面上的表现，在排除北上广深等一线城市的光芒之后，这些城市都是比较抢眼的。而且这些城市基本都是区域性中心城市，如果配合国家城市群建设、国家中心城市建设等战略，这些城市未来的发展也是不可限量的。因此，从基本面分析，房价表现亮眼的城市与其基本面有很大关系。
（2）房价抬头的技术面分析。类比股票投资，基本面分析对应的投资理念是价值投资。但是当价值投资遇到“庄家”和投机资金的时候，基本面分析在短期内也是会失灵的。从供给和需求角度看，供不应求当然会导致房价的过快上涨。因此，有学者指出房地产市场的价格是一种货币现象。
人口流动实际上就是财富的流动，城市间“人才争夺战”的本意是否包含“抢人卖房”姑且不论，但是抢到人才之后给城市发展带来的福利肯定会对当地房地产市场带来利好。更何况“人才争夺战”争夺的都是人才，这些人的挣钱能力、购买力都是相对较强的，他们对房地产的刚需是房地产市场的真实需求和真实购买力。因此，一个城市吸引的人才多了，对房地产的需求就会增加，房价就会有上涨动力。
以西安为例，从2017年1月以来，西安多次升级人才引进政策取得显著效果。2018年前3个月迁入西安的人口已经达到21万，几乎与2017年全年数据持平，而人才落户也使西安房地产市场销售大幅增长。从这个角度看，人才的持续流入在短期内能为西安的房地产市场带来活力，如果在未来几年的发展中，西安能确确实实留住这些人才，通过日积月累的功夫改善西安人口结构，那么西安未来的发展，包括西安房地产市场的发展都将是光明的。
2. “人才争夺战”背后是不是为了“抢人卖房”
通过分析房价与“人才争夺战”之间的相关性之后，我们可以部分地确认本轮“人才争夺战”是导致部分城市房地产过热的直接原因。在此基础上，我们进一步分析地方政府展开“人才争夺战”的原因，来判断这些城市“以户口抢人”和“以房抢人”的目的到底是不是“抢人卖房”。根据前面的分析，中央坚定地对房地产市场进行调控是由国际、国内、经济、民生等多方面因素决定的。对于地方政府来说，展开人才争夺也是由多方面因素决定的。
创新是经济增长的动力，人才是创新的源泉。在当前经济增长乏力的形势下，传统产业带动经济增长的动力不足，各地经济都面临着较大的下行压力，要想活下去，经济结构就必须转型升级，增长动力就必须向创新驱动转变。此时人才的重要性就凸现出来了，谁赢得了人才，谁就会赢得未来。各地方政府正是深刻认识到了这一点，各个城市才在北京和上海等一线城市疏解人口的历史机遇期对人才展开激烈争夺。
当前，不可否认的是，在国家监管政策趋严的情况下，地方政府也面临着融资难的问题，尤其在房地产市场持续调控之后，对于依靠土地财政的地方政府来说，其债务压力和财政压力日益增加。而人才引进，则可以通过人口的流入活跃当地房地产市场，部分解决政府面临的难题。
“人才争夺战”之后的思考
1.“人才争夺战”的漏洞
在前文的论述中，我们得出结论：通过分析房价与“人才争夺战”之间的相关性之后，我们可以部分地确认本轮“人才争夺战”是导致部分城市房地产过热的直接原因。那么为什么是部分确认呢？这是因为各个城市开出的人才引进政策基本都包含了落户的便利，这种根据学历落户的政策在没有实际就业、当地居住年限、社保缴纳年限等条件的约束下，实际上也为炒房客们开了一扇方便之门。
由此可见，“人才争夺战”如果吸引的人才能在当地落户、居住、工作，那么由于他们的进入导致的房地产市场活跃是健康的，而如果吸引的“人才”是一批有学历的炒房客，那么由于他们的进入导致的房地产市场过热则是需要严加调控的。因此，为了坚定地落实中央对房地产市场的调控政策，各地方政府在制定人才引进政策的时候，应该考虑到这些政策上的漏洞，不给炒房客以可乘之机。
2.“抢人”之后是“留人”
如前文所述，各个城市能够通过“户口”和“房子”吸引人才，其对人才的吸引力从表面看是“户口”和“房子”，实际上背后的逻辑是与“户口”和“房子”绑定的各种公共服务资源。随着大量人口的融入，城市原有的公共服务能力能否配套跟上？如果公共服务能力跟不上，则可能出现“大城市病”或者人才再次流失。因此，对于各个城市来说，“抢人”只是开始，“留人”则是一个系统工程，在大量引进人才之后，实际上更大的难题是如何留住人才。
（作者分别为北京师范大学经济与资源管理研究院教授、国家发展和改革委员会经济体制与管理研究所助理研究员）
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