中金公司研究院报告指出，过去两个月推盘数字已呈显著放量态势，考虑到9月、10月为传统旺季，预计市场将迎全年供应高峰，叠加去年同期因政策影响销售基数偏低，未来两月新建商品住宅销量有望持续走强，预计全国销售面积增速可达10%以上。

　　天津楼市回暖

　　金九银十，是传统意义上的楼市旺季。然而，在严厉的政策调控面前，所有的经济固有规律都得为大环境让路。2017年，楼市在这一常规旺盛周期内表现低迷，令开发商、炒房客备感失望。

　　今年的金九银十到来前夕，一份份亮丽的房企中报密集发布。包括万科、中海地产、碧桂园、恒大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团，送上了堪称历年最佳的财务报表。如此利好刺激下，各地新盘项目重整齐鼓、磨拳霍霍，以期借势创造更佳业绩。

　　上东金茂府、朝阳领御、远洋琨庭……连日来，津城新盘项目在各大门户网站狂刷存在感，亮相、排卡激起阵阵涟漪；一些次新项目也不甘人后，纷纷推出双节特惠、一口价房源，用真金白银的促销烘热市场。

　　抢客大战一触即发，真实的市场需求能否支撑？新金融记者走访多个楼盘了解到，近期天津楼市热度确有明显回升，从房源去化速度上便可见一斑。

　　克而瑞数据显示，7月23日至7月29日的一周，天津全市有6个新盘入市，共计推出1123套房源，然而当周只完成去化596套，去化率仅53%。就在各方感叹楼市“凉凉”之际，新盘销量出人意料地节节攀升。7月30日至8月5日，天津全市主要有4个新盘入市，共计720套房源，当周去化468套，去化率升至65%。到了8月20日至8月26日，天津全市有6个新盘入市，共计986套房源，当周去化823套，去化率高达83%。

　　8月26日，河东海河东路板块某新盘项目加推两栋高层的部分房源，户型为185平方米至212平方米的共80套精装房源被一扫而空。售楼处咨询师陈诚对新金融记者表示，如此热销场面让他们对9月份的加推增添了更多期待。“售楼处一改半年前的冷清景象，客户都抢着冻结20万元款项以获得购房资格。”

　　成功入手此处房产的业主赵洪(化名)对新金融记者坦言：“该项目地处内环海河沿线，临近小白楼CBD，区位价值高、周边配套成熟，迎合了高端客户的改善性需求。最重要的是，在严格的价格管控下，此次加推高层均价48000元/平方米，与此前的报价基本持平，具有明显的价格和品质优势。”

　　事实上，天津新建商品住宅均价在2017年3月抵达高点15939元后，便因调控进入深度调整期。2018年1月，天津新建商品住宅均价一路跌至15369元。

　　不过，作为新一线城市，天津在京津冀协同带动下发展前景可期。易居研究院数据显示，从2月起，天津房地产市场热度逐渐回升，新建商品住宅均价已连续微涨6个月，至7月达到16308元，首次突破16000元关口，存销比也连降4个月至20.8。二手房方面，天津从5月的低点21461元/平方米变为9月的23426元/平方米，已回归至去年10月水平。

　　据不完全统计，9月天津将有35个楼盘项目入市，涵盖高层、洋房、别墅等多个类型，武清区和静海区部分项目甚至还有四合院形式。业内人士表示，进入下半年，天津政策调控仍在加码，以务实的态度坚决遏制房价上涨势头，同时保护和支持刚性购房需求。“目前的天津房价走势符合中央‘房住不炒’的整体基调。从长远来看，天津房地产市场值得被看好，下半年是适宜的购房窗口期。”

　　全国房价反弹

　　事实上，临近金九银十，各地房价均呈现抬头之势。

　　上海房地产市场月报显示，8月上海共有43个新建商品住宅项目进入市场，供应面积创2016年5月以来新高。当月，上海新建商品住宅成交面积约87.8万平方米，环比增加22.2%，同比增加90.5%；成交均价55836元/平方米，环比上涨3.9%，同比上涨14%。

　　作为全国楼市风向标，1至8月上海新房成交均价为50320元/平方米，同比上涨5.4%，涨幅较1至7月扩大2.7个百分点。

　　与此相对应的是，2018年7月易居研究院监测的100个典型城市，新建商品住宅成交均价为12809元，环比增长1.2%，同比增长8.6%。

　　观察历史数据，在2010年至2016年上半年，百城房价走势相对平缓，但2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年年底终结了过快上涨态势。值得注意的是，当前百城房价已连续11个月超过12000元，且不断接近13000元。

　　具体分析7月百城新建商品住宅成交均价，可发现一线、二线、三四线城市分别为41965元、13610元、10586元，同比增幅分别为2.4%、13.3%和7.3%。总体上看，三类城市同比增幅曲线均有持续收窄态势，不过二线热点城市的房价同比增幅仍较明显，风险有所积聚。

　　目前看来，百城中新建商品住宅成交均价最高的为深圳，达到55533元。另外，上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、珠海和燕郊的新建商品住宅成交均价突破20000元，苏州、海口也开始接近20000元的水平。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示，从近期部分城市房价表现看，要警惕下半年百城房价同比增幅曲线反弹的风险。

　　严跃进解释称，“7月房价环比上涨的城市数量为80个，相比6月的74个进一步增加。如果观察今年前7个月的房价上涨城市数量，大概每月有70%的城市房价是上涨的。下半年要警惕更多城市步入房价上涨行列中，这也是当前调控政策频频加码和‘打补丁’的原因所在。”

　　横向对比看，一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月，这恰是“930新政”出台的时候，随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温影响，到了2017年下半年，二线城市、三四线城市也呈现降温态势，即同比增幅曲线从高位开始下行。

　　在中原地产高级置业顾问沈连凤眼中，今年第三季度房价反弹的风险值得防范。“尤其是部分三四线城市房价涨幅过大，往往会倒逼各类管控政策出台，包括二套房贷政策收紧、限购、限售、售楼处督查等内容。”

　　事实上，早在今年8月7日，住建部相关负责人在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会便指出，将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　8月28日，发改委、财政部接连喊话，称要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。从7月数据分析，宜昌、金华、北海的新建商品住宅成交均价同比增幅分别达到48%、42%和40%，近期将面临约谈和问责。

　　库存亟待补充

　　9月到来之际楼市回暖，背后除了价值回归之外，库存下降因素也不容忽视。

　　截至2018年7月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42369万平方米，环比减少0.6%，同比减少8.0%。观察历史数据，2015年以来全国百城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存战役取得了较好效果。当前全国百城库存规模相当于2011年11月的水平，从某种意义上说全国性的去库存周期已完成。

　　截至7月底，一线、二线、三四线典型城市新建商品住宅库存总量分别为2259万平方米、21715万平方米和18395万平方米，环比增幅分别为4.5%、-1.5%、-0.2%，同比增幅分别为3.1%、-11.3%和-5.1%。

　　从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月首次出现同比正增长态势，7月继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。与此同时，二线城市库存总量同比跌幅最大，其中大连、杭州和金华的跌幅分别为58%、46%和43%，这也可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

　　从存销比数据看，7月百城新建商品住宅去化周期为9.6个月，相比6月的9.8个月继续下跌。总体而言，今年前7个月百城新建商品住宅存销比在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。

　　经历了本轮去库存政策消化期，典型城市的新建商品住宅存销比数值差异较大，但必须注意到百城中有63 个城市的存销比小于12个月，特别是三四线城市新建商品住宅存销比创下2009年以来的月度最低值。

　　随着9月房地产市场销量回升，一旦库存不足导致存销比快速走低，房价可能会因供求失衡而出现较为明显的上涨。

　　严跃进表示，7月全国百城库存水平继续下跌，充分说明当前库存市场正步入到缺货阶段。“应该说库存市场的基本面正发生根本性的变化，下半年相关城市的库存政策会有新的调整。比如说呼和浩特已明确提出了停止去库存的政策思路，这也是为了促进供求关系的再平衡和房价的稳定。”

　　在补库存方面，中原地产首席分析师张大伟认为，除了加大土地供给、增加市场化库存，也应增加政策性土地供应，如增加回迁房安置房比例、建设人才住房等。“在库存已经不足的情况下，棚改仍以货币化的方式安置，不利于稳定市场。房价上涨过快的城市，应当重新回到实物安置。”

　　面对房地产库存不断减少的现状，包括天津在内的热点城市已行动起来。

　　3月22日，天津国有建设用地供应计划公布，2018年全市计划供应国有建设用地3500公顷，其中在住房用地方面确定850公顷的供应量，计划较2017年供应面积多出150余公顷。

　　8月30日，首创经中公司在2018年京津合作示范区推介会上宣布，示范区今年将有约2000亩的居住用地具备招商引资条件。其中，一期计划出让居住用地分两批次出让：第一批次住宅地块出让9块，用地面积766亩，计划9月上市；第二批次住宅地块出让13块，用地面积1131亩，计划11月上市。

　　据悉，京津合作示范区又名中国·光年城，占地38平方公里，总建筑面积约2275万平米，建设周期15年，建成后预计常住人口约31万、就业人口约18万，将被建设成为非首都功能疏解重要承载地、京津深化全方位合作重要平台和区域改革创新发展试验基地。