从1978年城镇人口人均7-8平方米居住面积，到今天超过人均40平方米，中国楼市堪称传奇。从2005年我一路唱多，到2016年底建议人们“在未来3年卖掉投资性房产”(注：2019年为最后一年)，主要理论分析的思路有三个维度：1，人口流动——城市化；2，货币超发——货币化；3，虚拟财富——金融化。

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　　从“中心价值论”看楼市上涨的有限空间

　　许多人误以为房产价格离不开“房”和“地”，其实不然！农村有的是土地和民宅，却几乎没有房地产业。房价涨跌是交易行为，是住宅商品化的价格现象，所以房价涨跌是房产金融化的概念。而在广义金融学的概念中，金融是跨时间、跨空间的货币化交易，所以必须理解时间和空间的价值理论，才能把握住房价涨跌的大趋势。

　　从时间看，全球房价上涨的大趋势历经50年，据任泽平团队的研究，1970-2017年23个经济体的房价累计上涨的中位数为20.6倍，年均增长6.5%。其中金融中心城市房价上涨幅度远高于市场平均值，比如：伦敦50年房价涨幅高达106倍，远高于英国整体平均上涨的61倍。日本地价在楼市泡沫破灭前的36年上涨82倍，六个核心城市的地价涨幅高达210倍！这项研究的数据证明了我提出的“中心价值论”，不同于房地产业的老生常谈——第一是区位，第二是区位，第三还是区位。在这里，要把“区位”换成“中心”，也就锁定了中国楼市下一轮上涨的有限空间。

　　从空间看，在房价上涨的要素中最容易和土地价格混淆的概念是空间溢价率，房产的价值在于需求，资产的价值在于交易，城市的价值则在于空间中的财富机会。人们离开农村流入城市并不都是换一个地方“活着”，而是要换一种“活法”——中心城市，尤其是在投资和创业较为集中的区域，富人有钱，进城寻找创业者；穷人有梦，进城寻找投资人。金钱和梦想在有限空间中交汇，就会不断演绎财富的传奇，从而在信息的流动中产生财富效应。在这里，房产成为资产，交易创造财富，城市化因此升级为财富货币化，其中最典型的概念是房产金融化。

　　房产金融化的研究迄今不过20多年，2013年行为金融学家席勒教授分享了经济学诺贝尔奖，2017年投资行为学家塞勒教授独占诺贝尔奖的鳌头，人们开始面对房价涨跌的“非理性繁荣”，理解房产和股票投资一样的“行为价值”。

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　　两个人口“拐点”接踵而至的后果

　　从房产的居住需求看，中国城市化在2016年基本结束，尽管统计局公布的城市化率在2016年还不到57%，但这个城市化率的统计依据是常住人口，不完全包括2.93亿的“人户分离人口”。如果把近3亿“人户分离人口”列入城市流动人口常量，2016年中国真实的城市化率已经超过了70%！

　　在城市化基本结束的阶段，人口净流入的城市必然递减，中心城市也不例外。比如：2017年北京、上海的常住人口首次双双下降，深圳、广州的常住人口增量继续领跑全国。在这个阶段，新增城市人口主要来源于流动人口的转化，城市人口增长的拐点就即出现了。

　　此时还要提醒人们的是：当年计划生育的政策后果与城市家庭生育率的下降，中国总人口的增长也将逼近拐点，预计在2022年达到中国人口巅峰15亿左右。中国总人口和城市人口增长两个人口“拐点”接踵而至，2/3以上城镇的房产或将完全丧失交易价值，从而不再产生财富效应。

　　在房产金融化的市场中，居住类房产的真实需求增长速度递减乃至消失，二手房交易将上升为市场主流，楼市“非理性繁荣”随时可能转化为“断崖式下跌”。在这个阶段，越来越多的城镇将面临人口外流，投资性房产的交易量递减，价格松动乃至暴跌，外流人口的“再城市化”涌入中心城市特别是投资率高/创业率高的区域，那时人们就会记住我一再重复的话：“天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在”！

　　(中外管理)