杨德龙：房地产调控应因城施策 不能搞“一刀切”

  最近大家关注的一个政策变化是，楼市的调控政策会不会放松？最近菏泽市调整了限购政策，取消房地产限购，被市场解读为打响了楼市政策放松的第一枪，在昨天强势刷屏，房地产板块应声而起，成为这两天表现最好的板块之一。

  山东省及时发布了声明，指出不同的城市将会因城施策而不是“一刀切”，甚至是采取一城一策的措施。因为各个城市的情况不一样，所以在政策方面不能“一刀切”，要根据各地城市自身的情况来主控。省住建厅进行总体把控，不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的政策不用报备。

  其实在去年中央就强化了房地产调控以地方调控负责为主，把握两大原则，一个是房住不炒，一个是稳房价，防止房价破坏上涨。在这两大前提之下，各个地方政府自行进行调控。今年确实有部分城市对房地产政策进行了调整，比如说之前兰州取消了对部分库存较大的偏远地区的限购措施，并以限售替代限购，而对住房供求矛盾突出的主城区仍然从严实施限购等调控措施。广州针对双合同问题，在调控力度不放松保持房价稳定的前提下，也做了一些调整，最近对于一些商服楼房取消了限售。

  房地产调控主要是为了防止房价过快上涨，打击一些炒房的行为，因为高房价已经成为一些城市留不住人才的原因，也成为很大的社会性问题。高房价将会损害城市的竞争力，但是在对房地产调控时要对症下药，一方面通过政策措施打击一些炒房的行为，鼓励刚需，包括第一套房和改善性住房。由于房地产价格最终决定因素还是供求关系，要想防止房地产价格过快上涨，就要通过打击炒作资金减少需求。

  另一方面还要增加楼盘的供给。增加供给一是要增加土地的供应量，将更多的土地推向市场开发，无论是建销售的住房还是建只租不售的房子，增加供给并推向市场必然会压制房价。对于开发商的贷款开发方面，我认为还是要有合理的信贷支持，因为开发商如果缺资金，没有资金去拿地开发新的楼盘，也会导致很难推出更多的房产。

  其实决定房价长期上涨的因素只有一个，就是该楼盘的地段所在区域每平方米产生的GDP。在核心区域的住房无疑有更大的投资机会，因为在核心区域的住房供给有限，比较稀缺，而需求是刚需，这样在货币长期贬值的背景之下，房地产的保值功能依然很强。

  但另一方面对于一些投机客炒作比较多的住房，房价就可能会出现较大幅度调整，特别是在严格调控之下。也就是说买房闭眼赚钱、躺着赚钱的时代已经过去了，大家必须得擦亮双眼，认真的去分析，去比较选择核心区域的住房来进行投资。

  对于房地产板块来说，之前的调整已经非常充分，很多房地产股的估值已经跌到历史的底部，现在有政策放松的预期。虽然从中央的层面仍然不会放松，但是一些地方政府根据自己的情况可能会局部放松，这会有利于地产板块的反弹。

　　（作者杨德龙：前海开源基金首席经济学家)）