01　 

　　很多人都把房子作为人生最终的保障，“大不了卖房”这句话即便没说过，也肯定心里想过。　　 
　　但是这也并非意味着房子就不能动，对于国家来说，考虑的不是能不能动，而是怎么安全稳定的动，这就需要一个长期的时间来打磨，也就是为什么我判断楼市会进入一个漫长的阴跌，慢熊的过程。　　 
　　咱们来看一则消息：　　 
　　新华社北京1月9日消息：中国人民银行行长易纲就贯彻落实中央经济工作会议精神，接受了人民日报记者欧阳洁、新华社记者吴雨、中央电视台记者孙艳、经济日报记者陈果静的联合采访。　　 
　　央行行长易纲讲了很多，原文大家可以去百度一下，我要说的是，对于如何防范金融风险这个话题上，他提到的第三点：　 
　　三是加强政策协调，继续有序化解各类金融风险。既要防范化解存量风险，也要防范各种“黑天鹅”事件，保持股市、债市、汇市平稳健康发展。坚持对非法金融机构和非法金融活动打早打小、露头就打。　 
　　注意，股市、债市、汇市都讲到了，唯独没有提到楼市，为什么？　　 
　　我们先简单普及一个知识：国内的四大资本市场，股债楼汇。通常情况下，不可能四个都同时涨。　　 
　　举例子，如果货币保持宽松，那对股市有利好，对债市也是利好，对楼市也是利好，但外汇市场将会是利空，汇率就会有贬值的影响。当然还有其他的手段来平衡这就不展开。　　 
　　再说一下咱们最常见的，股市和楼市。比如2014年的股市大牛市，地产缩水严重。2015年楼市暴涨，股市暴跌，一直到现在。　　 
　　而这四个资本市场，各自都有自己要承担的责任。　　 
　　股市代表实体经济，它保障的是就业和稳定；
　　外汇保障的是国家货币信用，人民币是以美元为锚；
　　债市是是主要的融资渠道，同样也是为实体服务；　　 
　　唯独楼市，就是任大炮讲的，夜壶。它只能起到刺激GDP的作用，需要的时候就拿起来，不需要就丢一边。　　 
　　之前当居民还可以加杠杆的时候，楼市还能起到刺激经济的作用，当居民杠杆都加到房地产以后，接下来就要考虑如何软着陆。　　 
　　也就回到上面的话题，易纲强调的稳定金融系统，但决口不提楼市，原因是其他三个出现问题影响的是民生的基础生活，并且无法通过行政手段操控。　　 
　　比如说企业不赚钱，自然就会裁员。股市不赚钱，口号喊的再响也不会接盘。债市2018年收益最稳定，那是因为其他的最不稳定。　　 
　　但楼市可以很轻松管制，我们看到的调控手段频出，只需要一纸命令就可以完全掌控，方式也更多元化，比如保持纸面富贵但无法兑现，长期下去，数据稳定但实际阴跌，楼市会自然出清泡沫。　　 
　　当然不能拍脑门的猜测，还是要看看最近的楼市动向才能证明一些事情。咱们看看最近发生了什么。　 

　　02　　 

　　最近两天最火的有几个。　　 
　　首先是东莞调控新政：近日，东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知》。　　 
　　《通知》第七条规定：乙方（购房者）可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除本认购书和退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，甲方（开发商）应当解除本认购书并退还定金。　
　　无理由退房，第一时间想起来的是淘宝，无理由七天退款。　 
　　这和恒大的无理由退房不同，企业自己喊出的口号会有诸多的限制和套路，而明文写到合同里的代表法律许可，是必须要执行的。　　 
　　对购房人有什么好处？　　 
　　咱们不说那么多官话，用大白话的方式就是，买房人不会因为一时冲动或被销售人员忽悠，导致交了定金后被动的不得不购买。　 
　　而且对于普通人来说，商品房买卖合同里的细则条款，大部分人不可能当天就看完，或者看懂。　　
　　对于一些霸王条款如果没注意到，就会导致在收房之后产生纠纷而没有法律武器可以维权，这也是为什么全国范围内经常会有交房后业主维权的事情发生。　　 
　　看过房的人都有过体验，售楼处精心布置的场景，嘈杂的音乐，还有一些开发商雇佣的托旁边烘托气氛，再加上一些故意少量放出房源的手段，种种营销技巧导致购房者在看房的过程中始终保持紧张感，非常容易被情绪带动，冲动购房。　　 
　　这种条款一旦全国范围推行，开发商的卖房模式必然会发生本质变化。　　
　　集中式开盘抢购将成为历史，而以这种方式变相推动房价暴涨也会成为过去式。　　 
　　这个政策背后还有一个老生常谈的话题，那就是房地产长效机制。其实这就是房地产长效机制的一种表现形式。　　
　　有充足的理由相信，对于楼市的长效机制，从2006提出到今天已经13年了，一定有一个完整的体系和逻辑，只是鉴于楼市的特殊性，在逐渐放出，而并非大刀阔斧的改革。　　 
　　但这表明，长效机制种种策略是经过反复推敲，时机成熟就会推出一批，用长期的时间来逐渐改变房地产的风向，只要人的心理预期发生变化，楼市的走向就变了。　　 
　　除了东莞的政策，还有8号中国科学院发布的2019楼市展望报告，对于房价预测同比增长6.7%，这也是我很认同的观点。　　 
　　接下来一线和热点二线，始终会保持严格的调控，自我出清泡沫。　　
　　那些非热点城市，虽然部分还在涨，但没有未来的预期价值，只是还有很多类似棚改和放松限购的原因在做最后的托底，然后保持数据的高位平稳，坐等房产税出台收割。　　 

　　03　　 

　　接下来的还会出台各种政策，楼市的动态会比较密集。但所有的动向一定会像我所说，风肯定会来，但风向绝对会变。　　 
　　在关注诸多的货币和调控政策后，我看到的是至今为止，货币和调控政策始终是严格执行，有些所谓放松，都是常规操作。　　 
　　不要忘了，2018年底诸多头部房企纷纷改名，真的只是为了政治正确吗？2019年，房企的资金流向和投资领域纷纷多元布局，这个信号已经很明显了。　　 
　　始终记得一句话：当菜市场的大妈都在讨论买房致富的时候，这个游戏就要结束了。