文／陈博

　　“过往很多资产运营商、包租客在承租方面比较激进，只要写字楼物业一放出来，经常都会被‘二房东’拿下，导致写字楼市场上的成交比较活跃，而且他们在做完升级改造之后，基本都会提升租金，促使租金也呈现虚高态势。”近日，中原地产代理（深圳）有限公司写字楼部董事总经理范进佳告诉经济观察报，上述情况正在发生变化，目前整个深圳写字楼市场的形势不太乐观，自2018年5月开始，“一批P2P企业爆雷、部分债券违约，深圳写字楼物业空置增加”。

　　范进佳观察到，作为金融企业聚集的核心办公区，因办公及商业配套相对成熟，深圳福田中心区的空置率此前一直维持在8%左右，但从2018年下半年开始，该区域的空置率突然大幅提高，现在达到12%-13%，基本上区域内的每栋楼都有一些空置单位。

　　相应的，过往大包租公司旺盛的深圳甲级写字楼市场，退租迹象开始冒头。“特别是2018年10月以后，资产运营商与包租‘二房东’，由于承租面积较大，退租的影响也更大。”范进佳表示。

　　甲级写字楼退租趋显

　　戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告指出，市场需求回落，扩租及新租需求较为谨慎，部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。

　　典型案例当属深圳第一高楼平安金融中心，2018年6月一次性退租10层楼，退租面积共计3万平方米。平安不动产回复经济观察报称，上述10层楼的租户原本想将其总部、主要业务迁入深圳，后因自身发展原因未能实现，并导致欠租违约，平安不动产主动将其清退。

　　按照平安不动产的说法，目前市场对这10层楼反响积极，已经有意向客户主动洽谈，平安不动产正在沟通、选择中。另外，楼内原有客户因业务发展需要已扩租了很大一部分，实际投入市场选择的面积不足一半，且这部分投入面积相对于平安金融中心118层的体量而言，并无冲击。

　　陈旭（化名）在深圳一家投资公司负责写字楼物业租售、运营板块，他向经济观察报透露，平安金融中心的这10层楼，背后是一个包租“二房东”，当初租下物业的时候就没有进行长远规划。因资金链出现问题，中途曾试图转手给其他运营商。“他们找过我们公司，但我们对这种物业评估很谨慎，再三考量后，没有接手。”

　　陈旭说，平安金融中心这个标的，无论从硬件还是软件看，运营条件都很优越。但整个项目除去平安自用的楼层外，对外出租的供应量还是比较大。这种租金在300元/平方米以上的写字楼物业，一旦供应量较大，出租的难度也相应提高。

　　陈旭所在的投资公司，主营业务囊括房地产开发、资产定向投资、资产运营、资产并购重组几部分。在写字楼领域，目前他们已经包租并运营了广州、深圳等共计15万平方米的物业，属于传统意义上的包租运营商。“我们公司承租的物业面积都比较大，一次大概超过1.5万平方米，也就是6-8层楼。”他称。

　　陈旭介绍，在选择承租标的上，包租运营商考虑的第一点一定是地段，写字楼本身的地域性特征比较明显，选址必须限定在大商圈里，否则租户群体范围太窄。比如选址科技园，进驻的租客就多是科技企业；选择CBD，更多的租客是金融企业。

　　此外，对写字楼物业进行评估也是重要一环。一般来讲，写字楼标的硬件不能有太多瑕疵，以免增加过多改造成本；软件方面的物业管理水平也必须较强，这样一来租金大概能比周边同类溢价10%-20%。

　　陈旭的公司很少选择分散性租客较多的标的。一栋写字楼一旦散客过多，租金体系就不好把控。“一般我们会选择跟开发商或大业主合作，对外招租的客群结构也会跟他们错开，否则就变成抢客竞争关系。”

　　大包租客的稀薄利润

　　广州、深圳两地的写字楼市场里，诸如陈旭公司这样的大包租客并不在少数。

　　“过往如果写字楼所在的区域是非核心区，本身比较难招租。这样的大包租客一次性承租并自行运营，开发商是欢迎的。”戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端举例说，深圳后海总部基地，之前处于培育期时，一些拿下总部基地但不擅长运营的开发商，会选择一次性放租给包租客。

　　然而，这种逐渐昌盛起来的写字楼“二房东”生意，自2018年下半年开始，陆续有企业退场。

　　“我们公司在2018年下半年也做出一些调整动作，比如短期内调整租赁条件，并下降租金水平，尽最大努力提高出租率。”陈旭告诉经济观察报，除去装修投入、运营投入以及其他投入，大包租公司赚取的利润很薄。

　　事实上，与近两年风生水起的联合办公行业相似，写字楼大包租客的这门生意，也是通过切割空间、装修改造之后，再与其他服务打包出租，赚取差价。

　　两三年前承租下的写字楼物业，租金成本相对较低。但2017、2018两年拿房的成本偏高，与市场价相比大概低10%。陈旭表示，这是批发价和零售价的差别，比如一栋写字楼对外招租租金是220-230元/平方米，但给到包租公司的价格大概是180元/平方米。

　　租金成本逐渐上涨的同时，以往这种写字楼包租模式，装修成本并不大。但陈旭说，从2018年开始，租客对写字楼物业的更加挑剔，他们公司的装修投入与联合办公的差距也正在拉近。现在，他们公司包租的写字楼物业，装修成本达1000元/平方米，运营成本（包括人工成本、对外渠道费用、平时维护支出）大概占据整体投入的5%-8%，其中，推销成本是最重要的一环，渠道代理费至少是一个月租金。

　　包租物业与联合办公的不同之处在于，联合办公的切割面积偏小，往往切割成工位，以工位计算租金；而包租的切割面积会更大一些，最小面积也在100平方米左右，最大600-700平方米左右。在对外租金通常以面积计算，根据市场波动程度调整定价。

　　范进佳观察，一般包租物业的对外租金会比原写字楼直接招租租金高10%-20%。不过，陈旭指出，如果写字楼市场不好，运营商会调低预期值，以拉高出租率。

　　“装修成本和运营成本分摊之后，大概4-5年才能回本。”陈旭和团队在实操过程中制定了一套收益率的测算标准，从租下物业开始就根据经验、出租率和整体成本进行核算，他说，包租生意的收益率跟联合办公差不多，前五年大概可以达到10%-15%。“不过，我们的出租率其实比联合办公更高，平均80%-90%是没有问题的。”根据陈旭的经验，通常出租率要达到70%以上才有盈利的可能性。

　　租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分则来自于业主给出的免租期。免租期按照标的体量大小来确定，如果体量够大，免租期可以达到半年，较小也有3-4个月的免租期。一旦能尽快出租，较长的免租期也是盈利的重要来源。

　　判断包租生意是否成功还有一个标志，就是营业后现金流的回正周期。陈旭说，以承租时与开发商谈定的免租期和各项商务条件为准，通常这种包租的现金流回正需要8-10个月。

　　资金实力不强的“二房东”只能退场

　　“写字楼包租基本过了暴利时代，已经变成一门长线慢运营的生意。”陈旭判断。

　　与联合办公前期资金更多依靠估值、投融类机构有所不同，按照正常逻辑，包租公司一旦要从金融机构进行融资，年化利率至少达到10%。但写字楼包租本身的收益率仅15%左右，如果市场出现变动，出租率下降，租金也会下调，金融机构往往不愿意提供贷款。“包租公司的资金大部分来源于自有资金。”范进佳表示。这也意味着，这门生意存在着优胜劣汰，在经济周期下行时，一些资金实力不强的“二房东”只能退场。

　　在陈旭看来，只有资金实力比较强或者有闲置资金的企业，才能做包租这个事情。“到了2018年，这种包租生意的准入门槛更高了，不光需要资金实力，还需要运营能力。几年前几乎有钱就可以进来，但现在那种粗放的包租时代已经结束。”

　　陈旭和团队在过去一年的操盘中发现，写字楼的租赁需求还在，尽管金融企业需求回落，但其他行业像贸易、电商、创新型企业等需求填补了进来。

　　科技类企业成为支撑深圳写字楼新增需求的主力——这也是戴德梁行在2018年第四季度报告中的结论，具象表现是深圳南山科技园及后海片区在科技类企业旺盛需求的支撑下，新项目得以快速消化，南山区写字楼的平均租金环比上涨6%至241.03元/月/平方米。

　　不过，按照戴德梁行提供的数据，2018年深圳甲级写字楼新增供应量达70万平方米，总存量达到498.8万平方米。2019年这种高供应量的趋势将持续，全年将有超过190万平方米的新增供应入市。

　　“甲级写字楼的存量增加明显，市场短期内不一定消化得了，所以2019年可能出现租金回落、空置率上升的趋势。”范进佳表示。

　　写字楼的大包租客正面临新一轮洗牌。“我们还会坚持下去。”陈旭表示，写字楼市场也是个生态圈，租客各种类型都有，一旦市场下行，空置率提高，只要愿意调低预期值或者直接下调租金，总会吸纳到租客的。