如果想要本质上挖掘上海楼市的真相，所有数据里唯一不能忽略的就是二手房的数据，因为不论是土地市场还是一手房市场，受单体影响以及政策影响的概率太大。 

　　但是另外一个维度，一个城市的二手房数据往往是真空的，这也就造成了很多时候我们基于数据对城市楼市的研究也是失真的。

　　最近我意外的获得了一份大数据的报告，来自贝壳研究院上海分院撰写的上海住房消费大数据报告，里面很是意外的是深度挖掘了上海二手房的数据，而从中不少第一次曝光的数据里，我似乎看到了一些意料之外的东西。

　　和大家分享几个核心数据。

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　　报告很多数据虽然轻描淡写的提到，但是对于整个上海城市的研究却有底层意义。

　　比如整个上海至今差不多有780万套房子。这个数字你对比上海2400万常驻人口，按照一套房子2.5人的比例来测算，你会发现其实在总量上来说，上海其实不缺房子，经过20年的房地产发展，这个城市已经整体解决了基本的居住问题。

　　那这780万套房子里，有多少处于租赁状态的呢，报告显示是290万套。所以上海自住的房子在不到500万套左右。这也就构成了上海相对分化的两群人：

　　本地人的两套和外地人的租赁

　　好了，那么本地人的两套，对他们来说是在投资买房么，上海的投资客到底多不多呢，贝壳给到一个数据很关键。

　　接近75%的用户持有一套房子的时间超过10年以上，只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。

　　这也就解释了为什么上海有底气持续的高压调控，因为本质上绝大部分的房产持有者都有着极强的房产持有能力，短线投资客在上海的比例是极低的。

　　在这样的客群组成结构下，楼市只会保持高位盘整的状态，很难出现断崖式的下滑可能。

　　但是高位盘整不代表对二手房市场没有影响，今年的二手房成交就出现了很大的问题。

　　今年上海卖了不超过16万套房子，这样的数据比2017年好一点点，但是在过去11年里一定算比较差的一年。

　　这样的成绩一个很重要的原因是基于市场对外地人的严控之后导致市场核心需求来自于改善，但是简单测算不会发现，每年的流通二手房比上总量，这个换手率差不多在2.5%左右，虽然不高但是经历了房地产20年的发展，也有接近一半的上海人解决了置换的问题

　　所以里外需求的匮乏直接导致了今年一手二手的全面成交下滑。

　　02

　　而这样的成交下滑，带来的第一个反应就是二手房购买有了议价空间，购买者有了还价的余地。

　　而这样的余地有多少呢，链家做过一个大数据，统计了2018年客户的报价和最后成交价之间的关系。你会发现到了如今，基本上每套房子都有4%-5%的议价空间，什么意思，一套500万的房子，你最少可以砍掉25万。如果遇到一个着急周转的用户，10%-15%也是常有的案例。

　　所以在这样的氛围下，基本上上海的二手房价格回归到2016年的水准。虽然说二手房都会有做低总价的问题，但是我们依然可以比较横向之间的关系。

　　上海二手房基本上是在2018年一开始价格就开始收不住了。

　　03

　　而这样的蝴蝶效应也直接导致一个结果：就是如果你是房东，卖一套房子的时间变得越来越长，如今的上海二手房平均去化速度在4个月左右，而这个时间还同样伴随着议价空间下滑这个步骤。换句话来说，如果是咬死房价不松口的房东，是真的要做到房子卖不掉的准备。

　　从这个维度上来说，房东强势、到手价、不分摊税费的情况，也在过去一年的楼市里得到扭转。

　　好，在这么艰难的楼市背景下，卖房子到底是亏的还是赚的？

　　贝壳研究院做了一个数据非常能说明问题。2年内就卖掉房子的，在18年的年底，基本上就不赚钱在卖房子了，再加上税费和银行贷款，几乎是铁赔。而长期持有房子的人，差价空间都在130万以上。

　　之前分析过一个数字，只有不到5%的人2年之内就卖房了。所以大部分人在房产领域里都还是赚的，只是少赚多赚而已。

　　同时这个信号也给到2016年2017年买房的朋友一个建议，不论你买的是二手房还是一手房，最近几年不要卖房子了，一定是赔本的，做好长期持有的打算和准备。

　　当然，最惨的还是2016年2017年买一手房的各位，最高的价格买到最差的产品。

　　04

　　好了，最后一个问题，在如此震荡的上海楼市里，哪里会有一定程度的风险？

　　先给出我研究出来的结果：外环外的项目风险最大！

　　这一次的价格波动，外环外的二手房议价空间是最大的。

　　当你深挖之后你会发现一个惊人的事实：位于外环外的项目，第一，二手房的供应量本来就最大，而且他们还要经受一手房的竞争。

　　我们都知道一手房因为预售证管控以及税费低，本质上对周边的二手房产生了巨大的冲击。而这一块今年在外环外的供应量实在太大

　　所以各位可以看到，如今关注外环外的二手房客户非常非常少，形成不对称的供求比。

　　另外，很重要的一点，基于如今上海的市场需求置换占据绝对主力，而外环外几乎都是2000年以后的房子，说的直白点房子都很新都很好，几乎不存在置换的需求。

　　也正是因为这一点，造成了外环外的需求量的不足。

　　所以供求两侧的同时调整，也导致了外环外如今价格波动的重要原因，不仅仅是二手房，一手房也是同样如此。

　　所以基于此，贝壳做了一个这一年来不同板块迁出迁入比，发现一个惊人的事实：

　　颜色越深代表着迁出的人越多，越浅代表着迁入的人越多，所以我们发现，这一年来，上海客群正在重回市中心！

　　理由也很简单，市中心和郊区不成正比的价格差让用户感知到核心区位如今的性价比，郊区位置的单价波动也直接造成了大量用户的信心不足。

　　这是这一轮楼市洗牌之后造成的人群流动的最终结果。

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　　所以通过这样的二手房数据，我想各位应该看到一个事实，就是2018年上海楼市正在“吐出”之前两年的房价差。

　　而首当其中的就是两年前土地价格急速提升的郊区位置。

　　如果没意外的话，2019年上海外环内市场稳定之后会重新对郊区板块价值进行锚定，重新构建一个稳定的价值体系。

　　这就是上海这个城市厉害的地方，不论当初我们对调控政策如何的争议，我们站在截点回看，他总是能够将市场扭转到相对理性客观的一面。

　　而反观这一轮的政策，之所以是正确，就是坚定的站在购房者一边，坚定的站在长期持有者一边，对开发商以及短期变现者的不妥协，也最终促使上海楼市回归理性。

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　　对于未来，给几个建议吧：

　　如果你是购房者，看透这个市场从而做出理性的决定；

　　如果你是持有者，看清大势，明白持有房产的时间成本，规划好你自己的现金流；

　　如果你是开发商，我希望你能够明白需求的变化，做好产品给用户多一个选你的理由。

　　上海楼市的变化从来都不是一蹴而就的，大幕徐徐拉开，红利从来都只属于先知先觉者。

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