时间快得让人猝不及防，转眼2014年上半年已过去，也到了各路房企大兵交年中答卷的时候。

7月3日，万科公布其6月销售业绩，6月单月其实现销售面积174.0万平方米，销售金额193.9亿元。去年同期，万科共实现销售面积111.6万平方米，销售金额134.9亿元。

今年前6月，万科累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。去年同期，万科累计实现销售面积716.4万平方米，实现销售金额836.7亿元，同比分别增长18.9%和33.8%。

从数据上看，虽然今年整体市场表现低迷，但前6月万科的销售仍同比有所增长，只是增长幅度有所下降。

破千亿的秘密

尽管受市场波动影响，今年上半年多数房企销售均有所下滑，而万科仍保证两成的增长。

就万科业绩增长的原因，万科董秘对观点地产新媒体表示，主要还是与万科所推产品特点及万科品牌等有关系。

谭华杰称，前6月市场所推产品中多为过去早已开工的项目，而这部分项目多以毛坯房为主，精装修项目较少。但万科今年所推货量中多以精装房为主，精装房在今年市场中受客户亲睐度更高。

同时，今年前以来，市场观望情绪严重，购买力较以往有所下滑，受各种不确定因素影响购房者在购房时首选品牌房企旗下产品。

谭华杰还补充指出，购房者在获取银行按揭贷款时，银行在未正式下放贷款前都是信用贷款，而信用贷款主要是由开发商提供担保，若购买实力强的开发商的产品，银行的信赖程度更高自然贷款也更加方便。

他还表示，今年以来一二线城市与三四线城市楼市出现分化现象，其中三四线成交远不如一二线城市，但从万科目前的产品布局情况来看，恰好受此影响不大。

另外，据谭华杰介绍，在目前万科项目布局的城市中，项目位于一线城市的占比为25%，位于二线城市的占比为65%，三四线城市的项目布局仅占10%。

在他看来，受以往土地出让较多、开工量较大影响，三四线城市目前的供应量远超去化量，所以一二线与三四线城市楼市分化情况短期内还难结束。

值得一提的是，虽然受上述因素影响万科前6月销售仍同比有所增长，但在市场处于下行通道的背景下，今年来万科拿地也比较谨慎。

资料显示，6月份万科新增上海奉贤申通地铁项目、廊坊2013-148(2号地块)项目、广州知识城项目三个项目，其中上海奉贤申通地铁项目与广州知识城项目仅占20%左右权益，廊坊2013-148(2号地块)项目占50%权益。

对于当下土地市场，谭华杰认为还不够冷，某些城市土地价格还是比较贵，所以万科不会高价去获取更多地块，而一定时期内万科的土地储备都较为充足，拿地意愿并不强烈。

试水全民营销

在这个“白银时代”，万科前6月的销售已然领先行业，不过，在部分销售来自去年结转前提下，万科的销售增速同比放缓也是事实。

正如王石所言，“调整时代，作为上市公司重点是如何在不确定性中把握你的市场发展方向”，而这个方向对于眼下的万科而言或是如何利用互联网思维进行突围。

从近日万科的多个动作来看，万科已开始尝试通过线上平台来促进销售。

日前，上海万科新推出两款网络化全名营销产品，即“万科经纪人平台”与“分享达人”，两大系统的核心是将客户源推荐给万科，成功之后万科提供佣金。

对于上述两个新平台的推出，上海万科方面回应观点地产新媒体时表示，移动互联网正对各个行业进行着“大渗透”，传统渠道的营销模式对于更进一步吸引客户的贡献有限。

而上海万科推出的全民营销平台兼具优质传播内容、信息扩散渠道和有效分享机制，令人人都可以成为一个媒体、渠道，成为促成有效成交的“房产经纪人”，同时分享收益成果。

就“全民营销”产品的推出缘由，上海万科方面表示，当前一线公司是基于业务的迫切性和市场的多变性而推行营销策略。

在具体策略实施方面，上海万科方面称，将充分利用全民营销平台的社交属性，打造“自身认同+人际口碑”传播链。首先发动万科员工、老业主、代理商等合作伙伴与的力量作为口碑传播源点，令项目信息得以被广泛人群理解接受。并从口碑传播中发现意向客群，通过平台提供在线看房，选房，认筹甚至实现入住保修，社区商业消费，社区服务直连等服务。

据了解，目前上海万科推出的两款平台“经纪人平台”和“分享达人”，由营销部门负责，之后将根据具体业务、运营状况以及市场发展状况的变化决定是否成立单独部门操作。

通过上海万科线上营销渠道的打造，不难看出在调整时期，万科新的销售模式呼之欲出。

此外，万科董秘谭华杰亦对观点地产新媒体表示，这是第三代互联网营销渠道的尝试，目前其他区域公司也已有所动作。

至于上海万科此次推出的“全民营销”策略是否会上升到集团战略，谭华杰称，还要根据实际情况来考虑，若实际作用大，不排除上升至集团战略的可能。

对于这种全民营销模式，相关分析认为，通过以上销售模式，万科在整合社会资源同时，主要还是将进一步压缩中间环节费用。

另外相关业内人士认为，在目前销售艰难情况下，由“熟人带客”的方式能有效带来客户但影响有限。

(观点地产网)