不要低估了管理层调控楼市的决心

　　南京、杭州、武汉等热点城市，在调控上已是梅开二度或三度了。

　　文／李宇嘉

　　或许，我们低估了管理层调控楼市的信心和决心。国庆至今，调控已开展了三轮，22个城市密集发布新政是“第一轮”，10月-11月围堵资金违规入市、肃清秩序是“第二轮”，近期热点城市加码限购限贷是“第三轮”。类似于南京、杭州、武汉等热点城市，在调控上已是梅开二度或三度了。

　　媒体报道，11月初高层明确表态，继续进行房地产调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。财新网也报道，决策层再次要求控制好房价上涨态势，要求11月房价不得高于10月水平，如果再涨，不用约谈，直接对地方政府进行问责。而且，房价严控城市从16个增加到20个。

　　过往经验看，如此严厉调控，到此为止就算啦。再说，经济走势还不稳当，今年前三个季度GDP拉出一根6.7的直线，没有掉头向下，楼市是最大功臣。瑞银预测，2017年房地产新开工增速放缓至0-2%，开发投资增速将从今年的约6%降至更低，楼市调整带来的下行压力将会使得实际GDP增速放缓。

　　继续坚持这一逻辑判断，大错特错。最近，人民币贬值加快，中间价创8年新低。经济增长速度全球第一、出口第一、贸易顺差第一、外汇储备第一的世界第二大经济体，货币为什么如此快速地贬值呢？直接原因是特朗普上位后，美联储加息提前、重整制造业、向中国等对美贸易顺差国施压。

　　受此影响，美元指数创新高、美股三大股指一骑绝尘，新兴国家汇率贬值、资本外流。美大选以来，亚洲新兴市场资金流出达110亿美元，人民币贬值预料之中。人民币之所以贬值，还有另外一个担忧，即基本面不乐观，但房价史无前例地暴涨、资金全面楼市化，引致系统性风险担忧，美联储加息则会让这种风险显化。

　　未雨绸缪，主动干预减少，让贬值压力渐进和提前释放。同时，经济基本面并不乐观的情况下，房价暴涨推升泡沫破灭预期，需要加紧布局楼市调控：一方面，通过限制需求准入和杠杆，倒逼热点楼市房价下降来“挤泡沫”；另一方面，严控资金违规进入房市地市，继续推高泡沫。

　　此外，2013-2015年开发投资和新开工整体低迷。经过2014年以来“去库存”政策的激励，特别是今年楼市火爆，热点城市库存周期不断下降。易居研究院统计，10月35个城市库存周期为8.9个月，处在历史低位。因此，热点城市还要增加供应，冲抵“资产荒”下投资需求和房价上涨的循环。

　　而且，库存过大的地方还要“去库存”，防止库存积压导致另外一种金融风险。当然，调控不能太猛，引发地产过度紧缩、局部金融风险，避免因调控造成的地产下滑、金融风险与外部环境变化导致的预期改变、资金外流形成叠加，这就需要高超的调控艺术。由此，部分城市之所以在调控上梅开二度或三度，在于房价过快上涨、投资客占比50%-60%，但前期政策并不用心，要在督促下加大力度。

　　历次金融危机表明，美元是全球的“锚货币”，美联储掌握全球流动性阀门。美联储进入加息周期，资本回流美国，新兴国家货币贬值、资本外流、通货膨胀、资产价格暴跌，局部金融危机爆发。吸取教训就要未雨绸缪、引导预期，无论是2015年以来人民币主动贬值，还是楼市调控，其意都在于此。

　　（作者供职于深圳房地产研究中心）